業(yè)務論壇：
房屋出租中房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點及相關風險提示 |
作者：龍祥 發(fā)布時間：2009/8/31 11:02:19 |
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在我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時，房屋租賃市場也特別活躍。對于房產(chǎn)租賃中涉及的房產(chǎn)稅問題，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產(chǎn)稅是依據(jù)房產(chǎn)原值計算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產(chǎn)稅是依據(jù)房屋租金計算繳納，稅率是12%.出租房屋的房產(chǎn)稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產(chǎn)稅稅率相對于營業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的，因此，部分房屋出租人對于房屋出租過程中如何合理進行稅收籌劃避稅也是特別關注，這里我們簡單介紹一下目前房屋出租過程中房產(chǎn)稅稅收籌劃的主要方法，以及其相關的籌劃風險�！� 一、正確劃分房屋和非房屋租賃的價款，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的額財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有 柱），能偶遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰以及各種油氣灌等，不屬于房產(chǎn)。 籌劃要點：出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時，對出租標的物中不屬于房產(chǎn)的部分應單獨標明，而達到少繳房產(chǎn)稅的目的，比如出租人即出租房屋也出租場地，即出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產(chǎn)稅。 籌劃風險：主要納稅人是實事求是的進行價款劃分，是正當?shù)亩愂栈I劃行為，不存在風險。但是，出租人可能從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款導致少繳房產(chǎn)稅的目的。對此，部分地方稅務機關已經(jīng)聯(lián)合物價、房產(chǎn)部分根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的足底租金計稅價格繳納房產(chǎn)稅。 二、出租變倉儲房屋.出租是將在約定的時間內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業(yè)務。房屋出租由出租人按租金繳納房產(chǎn)稅。而倉儲由保管人按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 籌劃要點：在房產(chǎn)稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，而達到少繳房產(chǎn)稅的目的。當然，這個籌劃是有前提條件的，即承租人租賃房產(chǎn)的目的是用來堆放、儲存物品，如果不是這個目的，一般是不能按這個思路進行籌劃的。 籌劃風險：該籌劃從稅務角度是不存在風險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的經(jīng)營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任，發(fā)生損失要承擔賠償責任。因此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，該籌劃才可行。如果倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案則風險太大，不可行 三、變出租為提供服務加出租.目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們即出租房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。 籌劃要點：出租人可以通過提高物業(yè)服務的收費，降低房屋租賃的價格達到少交房產(chǎn)稅的目的。但是，這種籌劃是有一定前提條件的，即出租房一般應有從事物業(yè)管理服務的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務。 籌劃風險：合理的利用物業(yè)管理服務收費來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發(fā)生。由此產(chǎn)生的風險有如下幾方面：1、稅務機關可能存在的最低租金計稅標準是籌劃的一個障礙；2、一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務的收費是必去取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的，因此， 出租方刻意抬高物業(yè)管理服務價格，不僅得不到稅務機關認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰；3、如果出租方純粹從逃避房產(chǎn)稅的角度處罰，沒有提供物業(yè)管理服務而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務合同的，在發(fā)生糾紛時可能吃悶虧。實務中就有這么一個案例，某出租方?jīng)]有提供物業(yè)管理服務，而和出租方簽訂了物業(yè)管理服務和房屋租賃合同，但到期承租方由于經(jīng)營不善無法支付房租，出租方將其告到法院，承租方以出租房未提供物業(yè)管理服務為由，拒絕支付物業(yè)管理服務費，該理由得到了法院認可，出租房只能啞巴吃黃連，有苦說不出。 四、利用轉(zhuǎn)租籌劃租賃房產(chǎn)稅.由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權所有人，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，只要按轉(zhuǎn)租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。 籌劃要點：利用轉(zhuǎn)租進行租賃房產(chǎn)稅籌劃，就和煙酒生產(chǎn)企業(yè)通過成立銷售公司籌劃消費稅的案例相似，出租人可以成立一個資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價格假設M出租給該資產(chǎn)管理公司，然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場價格假設H出租房產(chǎn)。這里由于轉(zhuǎn)租煙酒銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納營業(yè)稅的，因此，該方案多出一道營業(yè)稅M*5%，節(jié)省一道房產(chǎn)稅（H-M）*12%，只有當H>1.42M時，該籌劃方案才可行。 籌劃風險：由于出租房和資產(chǎn)管理公司是關聯(lián)企業(yè)，他們間的出租行為是關聯(lián)交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇諜C關沒有這個標準，由于是關聯(lián)交易，稅務機關肯定要進行調(diào)整，即M的值就會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，這就帶來了很大的不確定性風險。但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產(chǎn)管理公司，然后由資產(chǎn)管理公司對租入的房產(chǎn)進行裝修改造后再轉(zhuǎn)租，這種方案避稅是比較合理合法的，籌劃風險很低，值得大家嘗試。 |
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