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    國(guó)有企業(yè)在改制時(shí)的未完項(xiàng)目，主要包括尚未履行完畢的合同以及尚未完工的工程項(xiàng)目。

    一、 尚未履行完畢的合同，是指在評(píng)估基準(zhǔn)日或改制基準(zhǔn)日之前已經(jīng)簽署生效但尚未履行完畢的合同。這些尚未履行完畢的合同涉及的國(guó)有企業(yè)的權(quán)利義務(wù)，一般在資產(chǎn)負(fù)債表中無(wú)法得以體現(xiàn)或無(wú)法得以充分體現(xiàn)，也即在評(píng)估基準(zhǔn)日或改制基準(zhǔn)日國(guó)有企業(yè)實(shí)際應(yīng)擁有的權(quán)益或資產(chǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中尚未體現(xiàn)或體現(xiàn)不充分，這就容易出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象。對(duì)尚未履行完畢的合同項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)分析改制國(guó)有企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日的義務(wù)履行情況及權(quán)利實(shí)現(xiàn)程度，然后再根據(jù)其不同的義務(wù)履行情況及權(quán)利實(shí)現(xiàn)程度相應(yīng)確定評(píng)估途徑或方法，具體如下：
    1、 對(duì)義務(wù)已履行完畢的合同項(xiàng)目，應(yīng)以經(jīng)合理估算且該國(guó)有企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益或資產(chǎn)價(jià)值作為評(píng)估值。
    2、 對(duì)合同義務(wù)已基本履行完畢的合同項(xiàng)目，首先合理估算出其能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益，然后減去尚需履行的義務(wù)金額。
    3、 對(duì)義務(wù)尚未履行的合同項(xiàng)目，不需納入評(píng)估范圍，但仍需在評(píng)估報(bào)告中對(duì)該合同項(xiàng)目的概況進(jìn)行介紹并披露該合同項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的權(quán)益或資產(chǎn)尚未納入評(píng)估范圍這一事實(shí)。
    4、 對(duì)界于前兩者之間的合同項(xiàng)目，要根據(jù)實(shí)現(xiàn)情況區(qū)別對(duì)待，對(duì)能夠估算其合理收益并能夠準(zhǔn)確測(cè)算其未履行義務(wù)金額的，應(yīng)具體進(jìn)行評(píng)定估算；對(duì)無(wú)法合理測(cè)算其未來(lái)收益或無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算未履行義務(wù)金額的，可不作具體的評(píng)估，但應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中作出披露。

    其中，在合理估算其能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益時(shí)，還要根據(jù)實(shí)現(xiàn)權(quán)益的時(shí)間進(jìn)度和風(fēng)險(xiǎn)程度綜合進(jìn)行折現(xiàn)。比如，某國(guó)有企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日前已簽署了一份商標(biāo)許可使用合同，將其所擁有的商標(biāo)進(jìn)行普通許可他人使用，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，商標(biāo)許可使用費(fèi)尚未收取，該國(guó)有企業(yè)賬面并沒有反映該合同的有關(guān)事項(xiàng)，但對(duì)于該國(guó)有企業(yè)而言，在評(píng)估基準(zhǔn)日，其收益是確定的、是可準(zhǔn)確計(jì)算的，而其義務(wù)的履行所需成本很低（即到工商行政主管部門進(jìn)行備案）甚至可忽略不計(jì)，因此，在評(píng)估時(shí)應(yīng)將這些可計(jì)算的收益作應(yīng)收款增加處理，同時(shí)對(duì)合同對(duì)方的信譽(yù)和還款能力進(jìn)行調(diào)查分析，進(jìn)而對(duì)該應(yīng)收款進(jìn)行評(píng)估定價(jià)。

    二、 尚未完工的工程項(xiàng)目，包括尚未開發(fā)的空置地塊、尚未完工的在建工程、尚未結(jié)算的合建工程或合作項(xiàng)目。

    1、對(duì)尚未開發(fā)的空置地塊，應(yīng)結(jié)合其區(qū)域因素和個(gè)別因素，選用合適的土地使用權(quán)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)具體規(guī)劃條件明確的熟地，應(yīng)優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。對(duì)尚未開發(fā)的空置地塊進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)慎用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，因?yàn)橛行┏鞘械幕鶞?zhǔn)地價(jià)其實(shí)并非系各級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各用途的平均價(jià)格，而實(shí)質(zhì)是政府出讓地塊時(shí)的出讓金底限，在這種情況下采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法將很有可能導(dǎo)致低評(píng)、造成國(guó)有資產(chǎn)流失。

    2、對(duì)尚未完工的在建工程，應(yīng)先綜合考慮其形象進(jìn)度及形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)的未完工程的義務(wù)歸屬，再確定相應(yīng)的評(píng)估技術(shù)途徑。對(duì)形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)的未完工程義務(wù)由改制前國(guó)有企業(yè)或其上級(jí)主管部門履行的，應(yīng)按完工工程進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)根據(jù)完工期限及完工工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行折現(xiàn)后求取評(píng)估值。對(duì)形象進(jìn)度對(duì)應(yīng)的未完工程義務(wù)由改制后的主體履行的，按一般在建工程進(jìn)行評(píng)估。